I/ L’accès aux parties privatives pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un copropriétaire est libre de disposer des parties privatives comprises dans son lot sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination des l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires n’a, par principe, aucun droit sur les parties privatives. Par exception, lorsque l’accès auxdites parties permet de réaliser des travaux d’intérêt collectif, le syndicat peut entraver les droits des copropriétaires mais uniquement en dernier recours, lorsque deux conditions cumulatives sont remplies :
- Il ne doit pas y avoir de solution alternative ou les circonstances justifient une telle entrave, et ;
- L’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans leur lot ne sont pas altérées de manière durable.
Dès lors que ces deux conditions sont remplies, les propriétaires des parties privatives concernées doivent en permettre l’accès afin de réaliser les travaux. Il n’en demeure pas moins que lesdits propriétaires devront être informés des travaux envisagés au moins huit jours avant le début de leur réalisation.
II/ L’indemnisation du préjudice subi par les copropriétaires du fait de l’exécution des travaux
Un droit à indemnité s’ouvre dès lors que les copropriétaires subissent un préjudice du fait de l’exécution des travaux en raison d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, d’un trouble de jouissance grave ou d’une dégradation. Toutefois, le préjudice subi doit être grave et spécifique. En effet, la Cour de Cassation a pu retenir que le préjudice n’émanant pas d’une dégradation particulière ou d’une perte de valeur significative ne donnait lieu à aucune indemnité (3ème civ., 22 juin 1994, n°92-18.962).
A) Le montant de l’indemnité
Concernant le montant de l’indemnité, il existe trois situations :
- Si le montant a pu être apprécié et évalué en amont des travaux, il est préalablement voté en assemblée générale ;
- S’il n’a pu être évalué qu’au cours ou à la fin des travaux, il est fixé à l’amiable1 puis entériné par un vote de l’assemblée générale ;
- Si aucun accord n’a été conclu ou si l’assemblée générale refuse de voter favorablement, il est fixé par voie judiciaire. Si le dommage est aisément quantifiable, il n’y a aucune difficulté à déterminer le montant des dommages-intérêts. Dans le cas contraire, il conviendra de prendre en compte un faisceau d’indices comprenant notamment l’inhabitabilité totale ou partielle du bien, sa valeur locative, la durée du trouble ou encore le coût du relogement éventuel. 2
B) La répartition de l’indemnité
L’indemnisation « est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ». Par conséquent, le copropriétaire lésé devra supporter une partie de sa propre indemnisation.
Conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 9 de ladite loi est d’ordre public. Cela signifie que toute clause ou disposition contraire, notamment dans le règlement de copropriété est nulle.
3ème civ., 22 juin 1994, n°92-18.962 : des travaux d’intérêt collectif ont été effectués dans un magasin donné en location. Les travaux n’empêchent pas son exploitation et dureront moins de 16 jours. Ainsi, en l’absence de dégradation particulière, en présence d’une perte de valeur insignifiante ou lorsque le préjudice n’est pas supérieur aux inconvénients normaux de la copropriété, il n’y a aucun droit à réparation du préjudice subi.